Les gains stupéfiants des fonds Marchés Emergents sont en partie dus aux investisseurs retrouvant le goût du risque et au fait que ces fonds ont perdu beaucoup de terrain depuis la fin 2007 jusqu’à l’écroulement des marchés en 2008, leur donnant ainsi une grande marge de progression. (D’autres types de fonds au risque élevé qui avaient soufferts de grosses pertes avec la débâcle financière sont aussi remontés avec vigueur au printemps). Toutefois cette récente surperformance tient aussi à l’enthousiasme des investisseurs pour les conditions macroéconomiques prometteuses des pays en développement. On peut en effet s’attendre à voir la plupart de leurs avantages économiques par rapport aux pays développés – tels que des taux de croissance du PIB plus élevés et des démographies dynamiques – persister pendant les années à venir. Tout cela est encourageant, et une exposition modérée aux marchés émergents est tout à fait sensé pour la plupart des portefeuilles de long terme. Néanmoins les investisseurs devraient approcher cette classe d’actifs avec précaution.

Déjà assez d’exposition aux marchés émergents ?

Avant toute chose, les investisseurs doivent vérifier leur exposition aux marchés émergents à travers les fonds qu’ils ont déjà en portefeuille. En effet beaucoup de fonds investis sur les actions internationales ont déjà une exposition aux marchés émergents. Par exemple, la catégorie Actions Internationales Grandes Capitalisations Croissance possède en moyenne 6% d’exposition aux émergents et ce niveau est déjà grimpé au-delà de 10% ces dernières années. Carmignac Investissement , Fortis L OBAM Equity World et ING (L) Invest Global Growth ont actuellement entre 15 et 20% de leurs actifs investis sur les marchés émergents tout comme AXA WF Talents sur les petites et moyennes capitalisations internationales.

Certains fonds investis en Europe prennent aussi des positions sur les marchés émergents comme par exemple Métropole Best of Europe, Fidelity European Special Situations ou encore Carmignac Portefeuille Grande Europe ont entre 7 et 14% de leurs actifs investis dans les pays émergents d’Europe, incluant parfois la Russie ou la Turquie. De nombreux investisseurs ont donc déjà une partie de leur portefeuille exposée aux marchés émergents sans pour autant détenir un fonds qui y soit entièrement dédié.

Risques et performances élevés

Les investisseurs souhaitant plus d’exposition aux marchés émergents devraient s’assurer qu’ils ont bien pris en compte la nature chaotique de ces derniers. Ce que nous observons au cours de ce printemps n’est pas une première, les fonds dédiés aux marchés émergents ont par le passé connu des ascensions fulgurantes lorsque les conditions leur étaient favorables. Ils ont déjà affiché des gains énormes, dépassant tous les autres types de fonds entre le début de l’année 2003 jusqu’à fin 2007, alors qu’une économie mondiale robuste tirait la demande pour les produits et matériaux des pays émergents et que les conditions locales étaient favorables dans la plupart de ces pays.

Néanmoins, à cause de la dépendance de beaucoup de ces économies au prix des matières premières, de la concentration sectorielle de la plupart des marchés émergents, et d’autres facteurs, ces fonds sont extrêmement risqués et enclins à des chutes brutales lorsque l’environnement économique n’est plus favorable. Par exemple les fonds Asie-Pacifique hors Japon, Amérique Latine, Europe Emergente et Marchés Emergents (ces derniers investissant dans les zones émergentes à l’échelle globale) ont été parmi les fonds d’actions internationales les plus volatiles sur les dix dernières années. Sur la période de fin 2007 jusqu’au début 2009, alors que la demande pour les produits et matières premières des pays en développement s’affaiblissait, les fonds de ces quatre catégories ont plus souffert que les fonds investis en actions internationales, perdant jusqu’à 55% de leur valeur, 70% même dans le cas de la catégorie Europe Emergente.

Cette période difficile n’est pas un incident isolé. Les quatres catégories évoquées ci-dessus ont affiché à plusieurs reprises des pertes annualisées de 20% ou plus en glissement annuel lors de la dernière décennie – en plus de celles subies entre fin 2007 et début 2009.

On compte cependant plus de périodes à la hausse qu’à la baisse pour ces fonds. Sur les dix dernières années, les fonds Europe Grandes Capitalisations affichent une performance de -1,50% à -2,30% en moyenne par an et les fonds Europe Petites Capitalisations 1,30%, alors que les fonds Marchés Emergents, Amérique Latine, Europe Emergente ont produit entre 4% et 10% de performance annualisée. Ces résultats sur dix ans sont d’ailleurs plus représentatifs du potentiel de long terme de ces fonds que les énormes gains engrangés récemment.

Choisir prudemment

Le premier élan de beaucoup de passionnés des marchés émergents est de sélectionner des fonds dédiés aux places boursières les plus en vogues ou bien des fonds qui laissent la compétition loin derrière lors des rallyes boursiers. Mais comme nous l’avons déjà mis en évidence par le passé chez Morningstar, les fonds uniquement investis sur un pays émergent ou d’autres offres agressivement positionnées sur ces marchés sont problématiques.

Les fonds investis sur un seul pays émergent ne peuvent échapper aux problèmes de leur marché local et ont tendance à être concentré sur un nombre réduit de secteurs, ils sont donc susceptibles de connaître des pertes effroyables lorsque les conditions économiques se retournent contre eux. Les fonds Russie ont perdu près de 65% de leur valeur entre la fin de l’année 2007 jusqu’au pic de la crise au début 2009, payant cher les choix erratiques du gouvernement et la forte exposition structurelle du marché russe au secteur des matières premières qui sont venus s’ajouter aux difficultés typiquement rencontrés par les pays en développement. Quelque fonds régionaux, tels que ceux dédiés à l’Amérique latine ont des faiblesses similaires. (Les fonds Asie-Pacifique hors Japon font exception à cause du nombre, de la taille et de la diversité des marchés de la région). Quant aux fonds investissant de manière plus globale sur les marchés émergents mais qui suivent des stratégies très agressives, ils ont tendance à dévisser complètement en période difficile. Leur style de gestion, par exemple sur des très petites capitalisations ou sur des pays fortement instables, exacerbe les risques déjà élevés que l’on prend à investir dans les pays en développement.

Enfin, la surperformance de ces fonds extrêmement aventureux ne compense pas toujours les pertes supplémentaires qu’ils endurent en marché baissier. Et même quand ils y arrivent, la volatilité exceptionnelle de ces fonds rend leur utilisation difficile pour la plupart des investisseurs. C’est pour ces raisons que pour la grande majorité des investisseurs le meilleur moyen de s’exposer aux marchés émergents est de choisir des fonds investi sur plusieurs marchés, par exemple les fonds de la catégorie Marchés Emergents et Asie-Pacifique hors Japon, et de choisir ceux qui suivent une stratégie conservatrice ou tout du moins modérée. Parmi les fonds investis sur un large spectre de marchés émergents, Magellan, First State Global Emerging Market, JPM Emerging Markets Equity ou Robeco Emerging Stars Equities constituent de bons choix d’investissements. Pour l’Asie-Pacifique, Fidelity South-East Asia et Investec GSF Asian Equity sont des fonds qui méritent à notre avis un coup d’œil. Pourtant même ces fonds requièrent de la patience et nous ne pouvons qu’encourager les investisseurs à adopter une vision de long terme, à investir régulièrement pour lisser leur prix moyen d’entrée, et à garder une part modeste de leur portefeuille sur ce type d’investissement.

Source : Monrning Star / Mathieu Caquineau

Par BERTRAND DEMOLE

Bertrand Demole est responsable « hedge funds » chez Alternative Investments Pictet & Cie

TRIBUNE

Par Richard Titherington, directeur de la gestion "Actions émergentes" chez J.P.Morgan Asset Management.

Richard Titherington

En comparaison des autres classes d'actifs, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) continuent de se classer avantageusement en terme de rendement mais aussi de risque comme l'indique l'étude de l'IEIF.  On notera cependant que certaines SCPI de Bureaux ont marqué une baisse de l'ordre de 6% en 2008, qui n'est probablement pas arrivée à son terme compte tenu de l'ajustement des prix de l'immobilier d'entreprise. Ce comparatif permet cependant de comparer sur le long terme les performances des différentes classes d'actifs

Selon le bilan publié par l'IEIF*, les SCPI viennent de réaliser une bonne année 2008 en comparaison des autres placements, en dépit des secousses économiques et financières.

Sur un an, la performance des SCPI reste modeste avec un + 0,67 %. Cela reste honorable en comparaison des pertes enregistrées sur les marchés financiers (-42,68%) et des tensions sur l'immobilier.

Certes sur un an, les SCPI arrivent en effet au 5e rang derrière l'or, en tête, les Sicav monétaires et obligataires, et le livret A. Les actions françaises comme les foncières cotées ont subi, quant à elles, des chutes de l'ordre de 36 à 40 %.

Sur un durée de 5 ans (2003-2008) plus proche d'un réel investissement de long terme, les SCPI sont encore mieux classées, en 3e position (à 9,68 %) après l'or (13,59 %) et les foncières cotées (11,45 %).

Et sur 10 ans, elles arrivent en 1re position, surpassant l'ensemble des classes d'actifs comparées par l'IEIF (foncières cotées à 10,75 % et or à 0,50 %).

Au-delà des performances pures enregistrées par les SCPI, il est à noter une plus grande régularité dans la distribution de ces performances en comparaison des autres classes d'actifs.

La baisse du taux d'intérêt du livret A (à 1,75 % au 1^er mai 2009) comme des rendements offerts par les placements moné­taires laissent présager une comparaison tout aussi avanta­geuse pour l'année 2009 (rendement prévisionnel 2009 SCPI UFG compris entre 5,3 et 5,9 %).

* IEIF : institut de l'épargne immobilière et foncière

Acquérir un bien déjà loué coûte de 10 à 20% moins cher qu'une opération classique.

Qu'on l'achète pour y vivre plus tard ou pour réaliser un investissement locatif, un logement loué (c'est-à-dire avec un locataire en place) séduit d'abord pour la ­décote de prix qu'il affiche. Les remises consenties vont de 10% à 20% par rapport au prix du même logement vendu libre. En général, la réduction la plus faible concerne un bail dont l'échéance est proche, la plus élevée est attribuée à un logement dont le contrat de location vient d'être renouvelé pour une durée de trois ou six ans. Parfois, ces décotes atteignent 25% pour des biens loués avec un bail de la loi de 1948 ou avec un occupant handicapé ou de plus de 70 ans. Mais ces prix «cadeau» ne sont pas sans contrepartie. Dans ces cas de figure, il sera difficile de déloger le locataire, car ces occupants sont bien protégés par la loi. «Dans ces scénarios, vous ne disposez d'aucune visibilité sur le délai de libération des lieux», commente Éric Dupin, directeur général du conseil en immobilier Tagerim Patrimoine. «En achetant de tels biens, c'est l'occasion de jouer la plus-value à long terme», ajoute-t-il. En dehors de ces cas particuliers, la loi prévoit une porte de sortie pour libérer le bien au terme du bail.

Les banquiers apprécient la formule

Les plus grands vendeurs de biens occupés sont les investisseurs institutionnels - surnommés «zinzins» -, tels que les banques, les compagnies d'assurance, les caisses de retraite, etc. Propriétaires d'un parc immobilier locatif, ils cèdent régulièrement des immeubles entiers au détail, soit appartement par appartement. De façon plus sporadique, les biens occupés sont aussi vendus par des particuliers à la suite d'un divorce, d'un pépin de santé ou financier, ou d'une succession. Ne croyez pas réaliser une bonne affaire en achetant à un «zinzin» ! Professionnel de l'immobilier, ce dernier constitue lors de la vente d'immeuble une grille tarifaire valable pour l'ensemble de ses appartements à mettre sur le marché. Les prix affichés sont souvent fermes et définitifs. En revanche, la négociation est plus ouverte si vous traitez avec un particulier.

Acheter occupé offre des avantages au futur bailleur. «La présence d'un locataire donne une connaissance précise de la rentabilité de l'investissement», note Christophe Volle, directeur des études et de la recherche chez Ad Valorem, une structure spécialisée dans les ventes à la découpe. Lors d'une demande de prêt, le banquier appréciera de savoir que le bien rapporte déjà. En outre, le bailleur institutionnel est en ­mesure de donner des informations précises concernant l'occupant (profession, situation familiale, historique des quittances…) et sur la qualité générale de l'immeuble (travaux réalisés et prévus dans les prochains mois). Autre intérêt de faire affaire avec un institutionnel : la qualité du locataire est en principe bonne puisque ce dernier a, dans le passé, déjà été sélectionné par le bailleur professionnel sur la base de critères stricts. Cette transparence d'informations est moins systématique en cas de négociation avec un particulier. Cela ne vous empêchera pas d'exiger une copie du bail et des dernières quittances de loyer. Pour obtenir des informations plus délicates (impayés, contentieux en cours, etc.), passez un coup de fil à l'administrateur de biens chargé de la location et au syndic de l'immeuble.

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