Cependant, il faut s’interroger sur les raisons de cette hausse des prix. Elles sont multiples mais consistent principalement dans le décalage qu’il y a entre la demande de logement et l’offre de logement. Cette offre de logement est qualitativement et quantitativement très insuffisante aujourd’hui pour répondre aux besoins de la population, besoins qui se sont accrus en raison d’une démographie favorable et de l’évolution de la structure des ménages.

Alors que l’on devrait construire, selon l’INSEE, 500 000 logements en France pour faire face aux besoins, on n’en a construit que 420 000 l’an passé et moins de 350 000 par an au cours des dix dernières années. Alors qu’on devrait en construire 60 000 en Ile-de-France, on en construit à peine 30 000 au cours des bonnes années. Tant que ce déséquilibre se poursuivra, les prix des logements anciens seront durablement orientés à la hausse. Ils rejoindront le prix des logements neufs, ce qui est aberrant puisqu’ils ne présentent pas toujours les mêmes performances, notamment en termes énergétiques ou en termes de confort. Compte tenu des prix du foncier et des normes de construction, il est aujourd’hui cher de construire des appartements dans les secteurs urbains. Les Français sont mieux logés qu’auparavant, comme l’a démontré une récente enquête de l’INSEE. Ce niveau d’exigences supplémentaires constitue une limite à la baisse des prix des logements. Ce déficit de construction pèse sur les conditions de l’accession à la propriété.

Les Français souhaitent indiscutablement être propriétaires. Tous ne peuvent pas l’être, notamment dans les centres urbains. Il n’y a que 45% de propriétaires ou d’accédants à la propriété en Ile-de-France, contre 57% dans le pays. Mais c’est seulement pour des raisons de capacité financière que notre pays possède un taux de propriétaires plus réduit que dans les pays anglo-saxons ou qu’en Espagne. Si les Français veulent à tout prix devenir propriétaires et sont enclins à prendre des risques en période de haut de cycle du marché et de taux d’intérêts élevés comme cela a été le cas encore en 2007, c’est parce que, mis à part dans un secteur social qui ne peut s’étendre à l’infini, les prix des loyers sont élevés. On ne peut faire le reproche aux sociétés d’avoir fait des arbitrages contre la propriété immobilière comme mode de placement de leurs actifs. Toutes les études utiles ont démontré la sur taxation en France des biens immobiliers. Le désinvestissement immobilier en a été la conséquence.

Fort heureusement, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs d’aide à l’investissement privé qui ont permis depuis 1987 (plan Méhaignerie) de développer une offre de particuliers dans un parc locatif neuf. Si cela n’avait pas été fait, la situation des loyers serait encore plus tendue qu’elle ne l’est aujourd’hui dans les grandes agglomérations.

Mais, lorsqu’aujourd’hui en banlieue un petit trois pièces est loué à 1 000 euros par mois, hors charges, on peut comprendre que le locataire cherche à accéder à la propriété. Toutes ces considérations ont pour objectif de montrer que seule une politique constante de construction de logements neufs permettra au marché de se rééquilibrer durablement et aux prix de l’immobilier de se stabiliser. Le retour à des taux d’intérêts plus bas donnera un gain de pouvoir d’achat qui sera très sensible. Les Français reviendront bientôt à l’accession à la propriété. L’effet de levier du crédit est en effet très important. Il est essentiel que les règles du crédit pour l’accession à la propriété soient révisées afin de mieux s’adapter à l’évolution même du concept d’accession à la propriété, mais aussi dans un objectif de sécurisation des ménages. Aujourd’hui, on emprunte pour accéder à la propriété plus que pour devenir propriétaire définitif d’un bien particulier.

Les scénarios sur les marchés immobiliers

La Chambre des Notaires de Paris s’est bien gardée, au cours des périodes passées, d’annoncer, et encore moins de quantifier, la baisse des prix sur le marché immobilier. Si l’on tenait le registre des prévisions qui ont été effectuées depuis trois ans et un registre de la réalité de la situation sur les marchés immobiliers, on serait de toute façon frappé par le fait que les prévisions des uns et des autres se réalisent rarement et que cela n’empêche pas les prévisionnistes à succès de poursuivre dans leur stratégie, sans d’ailleurs jusqu’à présent qu’on ne leur demande de comptes.

S’il n’y avait pas eu la crise financière, qui n’était prévue par personne et dont l’impact a été évidemment considérable, nul doute que les prévisions des « Cassandre » de l’immobilier se seraient une nouvelle fois avérées fausses. S’agissant de l’évolution des marchés immobiliers en France, et plus particulièrement en Ile-de-France, il semble que trois scénarios soient possibles, sans qu’il soit aujourd’hui possible de privilégier une hypothèse par rapport à une autre compte tenu de l’incertitude qui est celle de tous les spécialistes.

1/ Il y a un scénario pessimiste ou de crise où la baisse de confiance des ménages s’accentue et se traduit par un attentisme de tous les acquéreurs. En effet, on le sait, le taux de rotation du parc immobilier peut aller du simple au double selon les décisions des ménages dont certaines peuvent être reportées à l’infini ou même être annulées. Dans cette hypothèque, la baisse du volume des ventes pourrait s’accentuer l’an prochain au-delà de 20%, y compris par rapport à ce qu’elle a été cette année où la baisse se situera aux alentours de 15% de réduction du volume des ventes.

Dans ce scénario, la baisse des prix qui, nous tenons à le rappeler, ne s’est pas manifestée dans les proportions mentionnées par les uns et par les autres (jusqu’en septembre dernier en tous cas), s’accentuerait dans la mesure où beaucoup de propriétaires ne pourront eux différer durablement la vente de leur bien. La baisse des prix pourrait concerner les biens immobiliers à destination des classes moyennes, comme les biens rares avec le départ de la clientèle étrangère. C’est le scénario d’une « crise sèche » comme on en a connu notamment en 1991-1992 ou en 1995.

2/ Deuxième scénario, plus optimiste, celui où la stabilisation des prix de l’immobilier à laquelle on assiste, le retour à la raison des vendeurs, lié à la baisse des taux d’intérêts bancaires, au retour à la normale du fonctionnement des marchés financiers et donc aux octrois de prêts par les banques, la défiance vis-à-vis de l’épargne financière, susciteraient comme cela a été déjà le cas en 2003 à la suite des attentats du 11 septembre, un regain d’intérêt sur l’immobilier valeur refuge.

Dans cette hypothèse, les acquéreurs reviendront sur le marché pour profiter de bonnes affaires avant le retour à la hausse, et parce que leur pouvoir d’achat leur permettra de le faire. Cela pourra concerner tant la clientèle française que la clientèle étrangère, qui constitue une variable d’ajustement importante, notamment sur Paris où elle représente environ 8% des transactions.
Il est probable qu’un tel scénario ne puisse se produire qu’à compter de la rentrée 2009 : donc une reprise des transactions suivrait la période de décrue à laquelle nous assistons aujourd’hui encore.

3/ Il y a enfin une troisième hypothèse intermédiaire, celle où le marasme du marché immobilier se poursuivrait sans s’accentuer notablement.
Les facteurs favorables qui viennent d’être signalés existent en effet : baisse des taux d’intérêt, retour à la sagesse des vendeurs, souhait de la population d’accéder à la propriété. Mais il ne faut pas négliger les tendances défavorables : perte de confiance des ménages, crainte sur l’emploi, difficulté pour les propriétaires de mettre en vente leur propre bien immobilier… De ce fait, la volonté des Français de devenir propriétaires ou de changer de logement sera contrecarrée par le manque de confiance dans l’avenir en dépit du retour à certains fondamentaux plus favorables.

C’est l’hypothèse qui semble aujourd’hui la plus plausible, mais qui n’a guère plus de chance de se produire que les deux autres. Dans cette hypothèse là, les prix baisseraient, dans des proportions variables selon leur localisation, et leur qualité. Mais, dans des conditions qui seraient globalement modestes. Dans toutes les hypothèses et tant qu’un mouvement massif de constructions neuves n’aura pas résorbé le déficit de logement, nul doute que la tendance de long terme est à la progression des prix de l’habitat.

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 Source : Paris Notaires