défiscalisation : Malraux, des vieilles pierres à rénover

S'ils sont fortement imposés, les amateurs de vieilles pierres peuvent opter, au choix, pour la loi Malraux ou pour le régime des monuments historiques.                    

Le fisc encourage la restauration d'immeubles anciens dans le cadre de la loi Malraux ou du régime des monuments historiques. Le principe consiste dans les deux cas à réaliser un investissement immobilier spécifique en vue d'effectuer des travaux.

La loi Malraux

Bien rôdé, ce régime incite les particuliers à acheter un logement ancien destiné à faire l'objet d'une restauration autorisée par l'architecte des Bâtiments de France et, d'une location. L'immeuble doit être situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural et paysager français (ZPPAUP). 

Du coté des revenus, l'investisseur perçoit les loyers. Du coté, des dépenses, il peut déduire intégralement les travaux de réhabilitation de ses revenus fonciers. Et l'excédent s'impute, sans limitation sur son revenu imposable. Mais, les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des loyers, pas du revenu global. Par conséquent, ils ne peuvent pas contribuer au déficit imputable sur le revenu global de l'investisseur

En contrepartie, le propriétaire doit obligatoirement s'engager à louer le logement " nu ", c'est-à-dire non meublé, à titre de résidence principale pendant six ans. Cet avantage est accordé, que l'investissement s'effectue en direct ou par le biais d'une SCPI (société civile de placement immobilier).

Que retenir ? Tout d'abord, avant d'investir en direct dans un bien situé dans un périmètre Malraux, il convient d'être vigilant sur la localisation. Ce critère contribue en effet aux bonnes perspectives de location du logement et à sa valorisation. Ensuite, le prix du revient, composé du prix d'achat et des travaux, constitue un autre point à surveiller. " L'impact fortement défiscalisant pousse certains opérateurs à pratiquer des prix de vente excessifs " avertit la plateforme immobilière Cerenicimo. Même avec les travaux, le prix du logement rénové doit rester cohérent au regard du marché immobilier local. Enfin, un montage fiscal rigoureux s'impose pour éviter toute requalification fiscale. En pratique, les investisseurs doivent être réunis au sein d'une AFU (Association foncière urbaine), qui assume la maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser. Par conséquent cette association prend l'initiative d'engager les travaux, de les financer et de les contrôler.

Le régime Malraux plus encadré

Le projet de loi de finances pour 2009 prévoit de plafonner la déduction des dépenses de restauration complète de l'immeuble situé dans un secteur protégé, à hauteur de 140.000 euros  annuels, par foyer fiscal. Et ce, pour éviter que le cumul de plusieurs opérations ne permette à un même contribuable de s'affranchir de toute imposition à l'impôt sur le revenu.

Le régime des monuments historiques

Ce régime diffère selon que l'immeuble, classé monument historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, génère ou non des revenus imposables (loyers, recettes des droits de visite).

S'il ne procure pas de revenus imposables, le propriétaire peut imputer l'ensemble des charges foncières, y compris les intérêts d'emprunt, sur son revenu global.

En revanche, si l'immeuble procure des revenus imposables, le propriétaire peut déduire dans un premier temps la totalité des charges de ces revenus fonciers, y compris les intérêts d'emprunt. Ensuite, si les charges excèdent les revenus fonciers, il peut imputer le déficit sur son revenu global.

Par rapport à la loi Malraux, le dispositif des monuments historiques permet donc de déduire toutes les charges, y compris les intérêts d'emprunt.

" Les travaux réalisés créent un déficit foncier imputable sur le revenu global sans plafond, contrairement aux travaux réalisés dans l'immobilier classique ", conclut Sophie Gonsard, responsable de la stratégie patrimoniale à la SCP notariale Pascal Julien Saint Amand au Vésinet. Qu'il s'agisse de la loi Malraux ou du régime des monuments historiques, ces investissements permettent une forte défiscalisation et concernent donc des contribuables lourdement imposés. Encore que depuis l'année 2006 la plus forte tranche marginale d'imposition ne dépasse pas 40% alors qu'elle atteignait 48,09% précédemment.

Monuments historiques : parfois une exonération des droits de succession

Les monuments historiques intéressent également des investisseurs ayant un objectif successoral. En effet, ces biens peuvent bénéficier d'une exonération des droits de succession, dès lors qu'une convention à durée indéterminée est conclue entre les héritiers, légataires ou donataires, et les ministères de la Culture et des Finances.

Par Martine Denoune

Source : Les Echos