Acquérir un bien déjà loué coûte de 10 à 20% moins cher qu'une opération classique.
Qu'on l'achète pour y vivre plus tard ou pour réaliser un investissement locatif, un logement loué (c'est-à-dire avec un locataire en place) séduit d'abord pour la décote de prix qu'il affiche. Les remises consenties vont de 10% à 20% par rapport au prix du même logement vendu libre. En général, la réduction la plus faible concerne un bail dont l'échéance est proche, la plus élevée est attribuée à un logement dont le contrat de location vient d'être renouvelé pour une durée de trois ou six ans. Parfois, ces décotes atteignent 25% pour des biens loués avec un bail de la loi de 1948 ou avec un occupant handicapé ou de plus de 70 ans. Mais ces prix «cadeau» ne sont pas sans contrepartie. Dans ces cas de figure, il sera difficile de déloger le locataire, car ces occupants sont bien protégés par la loi. «Dans ces scénarios, vous ne disposez d'aucune visibilité sur le délai de libération des lieux», commente Éric Dupin, directeur général du conseil en immobilier Tagerim Patrimoine. «En achetant de tels biens, c'est l'occasion de jouer la plus-value à long terme», ajoute-t-il. En dehors de ces cas particuliers, la loi prévoit une porte de sortie pour libérer le bien au terme du bail.
Les banquiers apprécient la formule
Les plus grands vendeurs de biens occupés sont les investisseurs institutionnels - surnommés «zinzins» -, tels que les banques, les compagnies d'assurance, les caisses de retraite, etc. Propriétaires d'un parc immobilier locatif, ils cèdent régulièrement des immeubles entiers au détail, soit appartement par appartement. De façon plus sporadique, les biens occupés sont aussi vendus par des particuliers à la suite d'un divorce, d'un pépin de santé ou financier, ou d'une succession. Ne croyez pas réaliser une bonne affaire en achetant à un «zinzin» ! Professionnel de l'immobilier, ce dernier constitue lors de la vente d'immeuble une grille tarifaire valable pour l'ensemble de ses appartements à mettre sur le marché. Les prix affichés sont souvent fermes et définitifs. En revanche, la négociation est plus ouverte si vous traitez avec un particulier.
Acheter occupé offre des avantages au futur bailleur. «La présence d'un locataire donne une connaissance précise de la rentabilité de l'investissement», note Christophe Volle, directeur des études et de la recherche chez Ad Valorem, une structure spécialisée dans les ventes à la découpe. Lors d'une demande de prêt, le banquier appréciera de savoir que le bien rapporte déjà. En outre, le bailleur institutionnel est en mesure de donner des informations précises concernant l'occupant (profession, situation familiale, historique des quittances…) et sur la qualité générale de l'immeuble (travaux réalisés et prévus dans les prochains mois). Autre intérêt de faire affaire avec un institutionnel : la qualité du locataire est en principe bonne puisque ce dernier a, dans le passé, déjà été sélectionné par le bailleur professionnel sur la base de critères stricts. Cette transparence d'informations est moins systématique en cas de négociation avec un particulier. Cela ne vous empêchera pas d'exiger une copie du bail et des dernières quittances de loyer. Pour obtenir des informations plus délicates (impayés, contentieux en cours, etc.), passez un coup de fil à l'administrateur de biens chargé de la location et au syndic de l'immeuble.
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