IMMOBILIER Bureaux & Commerces

Mercredi 27 mai 2009

L'ajustement des loyers de bureaux prime se poursuit dans les grandes capitales

Nouvelle preuve de la corrélation des marchés , les loyers de bureaux chutent dans le monde entier, rapporte une étude exclusive de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). A l’exception du Brésil, de l’Arabie Saoudite et d’une partie de l’Afrique, les valeurs locatives sont résolument orientées à la baisse depuis le début de l’année. Deuxième enseignement de taille : le rythme de la baisse s’est encore accéléré au 1 er trimestre un peu partout sur les marchés de bureaux dans le monde. « Le repli des loyers prime a commencé dans pratiquement toutes les villes européennes ce trimestre, après « Central London » qui a été précurseur au 3 e trimestre 2008. Les propriétaires ont réalisé que les loyers de 2008 ne sont plus viables dans la situation économique actuelle. Ils ont tenté d’éviter cette situation en proposant des franchises de loyers mais ces dernières se sont avérées insuffisantes. Le spectre des bureaux vacants a encouragé les utilisateurs à tirer profit des conditions actuelles du marché et à entrer en négociations. Cela a engendré une réduction des loyers demandés et une hausse des franchises » , confirme Atisreal dans sa dernière étude sur le marché des bureaux en Europe.
Qui sont les pays les plus touchés ? « La France, les Pays-Bas et l’Irlande ont enregistré une baisse significative des valeurs avec des professionnels de l’immobilier pessimistes sur les perspectives à court terme » , souligne la RICS. Du côté des loyers prime , Central London accuse encore une baisse de 15 % par rapport au 4 e trimestre 2008 tandis que dans certaines villes, comme Central Paris ou Milan, aucune transaction majeure n’a été enregistrée dans le QCA au 1 er trimestre 2009. « Néanmoins, la situation actuelle du marché nous a incité à prévoir une baisse des loyers prime de, respectivement, 13 et 5 % » , abonde Atisreal. A Dublin, c’est l’effondrement des loyers tandis que dans les villes allemandes, les valeurs prime ont entamé leur décrue. Mais c’est surtout l’Europe centrale et l’Europe de l’Est qui affichent les plus mauvaises performances. Dans des pays comme la Hongrie, la Roumanie ou l’Ukraine, l’inflation de l’offre neuve et existante encourage  les acteurs immobiliers « à offrir des packages très importants afin de sécuriser une location » .
Ce tableau particulièrement sombre du marché locatif laisse, cependant, entrevoir quelques éclaircies sur le front de l’investissement doublées d’une poignée d’opportunités. « Pour la première fois depuis un an, l’activité d’achat devrait augmenter en Europe de l’Ouest et en Asie » , anticipent les experts de la RICS. « Nous pensons que la baisse des loyers attendue en 2010 ne sera pas aussi spectaculaire que celle que nous prévoyons pour 2009. Par conséquent, combinée à la stabilisation des taux initiaux, nos perspectives à 5 ans, à compter de début 2010, sont nettement plus prometteuses, avec une surperformance des marchés attendue dans l’ensemble des trois secteurs à l’horizon 2014. Des opportunités devraient apparaître sur des marchés instables » , conclut Invesco Real Estate dans une analyse sur « les perspectives des marchés immobiliers européens » .
Source : Businessimmo
Par MARCO POLO
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Lundi 25 mai 2009

L'immobilier de bureaux neuf résiste mieux que l'ancien

« A fin mars, on estimait à 530 000 m² les surfaces neuves disponibles de bureaux supérieures à 5 000 m², ce qui représentait seulement un taux de vacance de 1% en Ile-de-France », indique le dernier baromètre des livraisons futures de Jones Lang LaSalle.

 

Le conseil dénombre un potentiel d’offre neuve de 3 millions de m² d’ici 2012, dont 1,9 million de m² sont en cours de construction, reflétant un recul de 9,6 % des mises en chantier d’un trimestre à l’autre.  Sur les 1,9 million de m² en chantier livrables d’ici le 1er trimestre 2012, 1,1 million demeurent encore disponibles à la commercialisation, rappelle Jones Lang LaSalle. En 2009, près de 470 000 m² pourraient alimenter le marché, 390 000 m² en 2010 et 240 000 m² en 2011. « On assiste à un marché de l’offre à deux vitesses, avec une nette progression de la vacance des surfaces de seconde main et un risque de raréfaction dans le neuf sur certains secteurs », commente Jones Lang LaSalle.
Par MARCO POLO
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Lundi 25 mai 2009

La baisse des loyers de bureaux se confirme


 
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La baisse des loyers « prime » de bureau s’accélère. Une chute sans précédent, reconnaît Jones Lang LaSalle qui publie une horloge des loyers inédite : les 24 marchés européens analysés accusent tous une baisse des loyers au cours du 1er trimestre 2009. Celle-ci est en moyenne de 8%. Paris n’échappe pas à cette nouvelle corrélation des marchés. Le recul des valeurs « prime » atteint 9,6 % au 1er trimestre 2009. Pour l’ensemble du secteur parisien, la chambre des experts immobiliers Fnaim estime que la baisse devait être contenue entre 10 et 15 % à la fin de l’année 2009. C’est donc un dernier soutien du marché des bureaux qui tombe.
Jusqu’à présent, la résistance des valeurs locatives avait permis de contenir la baisse de performance des actifs immobiliers. Les résultats des indices IPD en France en atteste. La progression des loyers de bureau émis sur 5 ans (passant d’une base 100 en 2004 à 140 en 2008), conjuguée à un niveau de vacance encore faible (5,8 %) a soutenu le rendement locatif des bureaux cette année. En moyenne, celui-ci ressort à 5,8 %, avec un écart de 2,9 points entre Paris QCA (5 %) et les métropoles régionales (7,9 %). Avec une baisse de 6% du rendement en capital des actifs, le niveau de performance de l’immobilier d’investissement direct est devenu atone en 2008. Un moindre mal quand on se projette dans l’avenir.
Car, aujourd’hui, toutes les conditions sont réunies pour assister à une accélération du phénomène des renégociations de baux. D’abord, le potentiel de réversion locative s’est dégradé depuis 2007. Il est même négatif depuis deux ans, ce qui signifie que les loyers perçus sont supérieurs aux loyers de marché. En période de dégradation de la conjoncture économique, cela va inciter davantage de locataires à se retourner vers leur propriétaire pour renégocier les conditions locatives. D’autant que la fenêtre de tir semble favorable. Près d’un tiers des baux fermes en bureau arrivent à échéance… en 2009. De plus, toujours selon les indices IPD France, une large partie du parc de bureaux des investisseurs institutionnels est dans une situation de surloyers. A fin 2008, entre 70 % et  80 % des loyers de bureaux couronne parisienne sont supérieurs aux valeurs de marché. Dans le Croissant Ouest et sur La Défense, le surloyer concerne plus de 55 % des bureaux. Dans Paris QCA, plus de 45% des loyers sont au dessus des valeurs de marché, avec 10 % des loyers qui sont supérieurs de 20 % aux valeurs de marché. Il est fort à parier qu’avec le réajustement à la baisse des loyers de présentation, le phénomène ne s’amplifie dans les mois à venir. Autant d’arguments en faveur des utilisateurs.
Source : Businessimmo
Par MARCO POLO
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Lundi 18 mai 2009

Les dix principaux marchés d'investissement dans l'immobilier d'entreprise


Par MARCO POLO
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Lundi 18 mai 2009

Le marché des bureaux en berne



L'année 2009 est périlleuse pour les propriétaires de bureaux. Pour la première fois depuis dix ans, la performance de ces actifs en 2008 a été négative à - 0,9 %, contre + 17,8 %, en 2007, selon la banque de données Investment Property Data (IPD), qui analyse quelque 102 portefeuilles immobiliers composés de 7 560 immeubles détenus par les institutionnels, assureurs, caisses de retraite, foncières ou fonds immobiliers.

Pour les bureaux, qui représentent 51 % du parc institutionnel, la rentabilité 2008 est tombée à - 2,5 %, malgré une hausse de 5,8 % de rendement locatif, puisque les loyers perçus par les bailleurs ont continué de progresser. La rentabilité des bureaux est tirée vers le bas par la valeur même des immeubles, qui a reculé de - 7,9 %, voire - 8,9 % pour les grands immeubles, de plus de 5 000 mètres carrés.

"Le mouvement de baisse est loin d'être achevé", estime Christian de Kerangal, directeur d'IPD. "Moins de la moitié du chemin a été parcouru. Après 10 % en 2008, la baisse se poursuivra en 2009 de 10 % et même encore de 5 % en 2010",Jean-Paul Dumortier, président de la Fédération des sociétés immobilières et foncières. estime

D'abord, la vacance n'est pas négligeable : presque 10 % à La Défense, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, dans la périphérie sud de Paris ou à Lille. Et si les taux de vacance annoncés par IPD paraissent très supérieurs à ceux déclarés par les commercialisateurs des immeubles, c'est que ces derniers intègrent dans leurs calculs l'ensemble du parc, incluant les locaux occupés par leurs propriétaires.

Ensuite, les locataires en place sont amenés à payer des prix bien supérieurs aux loyers de marché, car leurs quittances ont, ces dernières années, subi de très fortes indexations. Le coût de la construction, dont l'indice sert de référence, a en effet grimpé de 34 % depuis 2000 et 60 % des locataires ont désormais des baux en cours supérieurs aux prix de marché.

Ainsi, dans l'immeuble Coeur Défense, dans le quartier d'affaires de l'Ouest parisien, les loyers espérés de plus de 800 euros le mètre carré ne sont plus d'actualité, le marché se situant à moins de 550 euros. Certains locataires, comme Capgemini, société de services informatiques, menacent de partir.

Toujours selon IPD, 32 % des baux doivent expirer en 2009, ce qui offre aux locataires une occasion de renégocier leur quittance à la baisse. Mais même en l'absence d'échéance, ils peuvent faire jouer une disposition prévue dans le statut des baux commerciaux, à l'article L 145-39 du code du commerce, qui autorise, lorsque le loyer a augmenté de plus de 25 % depuis sa fixation, de saisir le juge pour le faire aligner sur les prix de marché.

"C'est une vieille disposition, remise au goût du jour, et dont le mécanisme est automatique", note Pierre Popesco, avocat spécialiste au Cabinet Herbert Smith. "Dès qu'un locataire brandit cet article devant son propriétaire, un accord est vite trouvé, avant même d'aller devant le juge, en général sur la base d'une baisse de 20 % du loyer", confirme Gilles Hittinger-Roux, autre avocat spécialiste qui reçoit deux dossiers de ce type par semaine.

Isabelle Rey-Lefebvre
Source : Le Monde 15/05/09
Par MARCO POLO
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Samedi 28 mars 2009

Les SCPI défendront leur rendement en 2009


Faute de pouvoir garantir une valorisation de leurs parts, les SCPI veulent maintenir le niveau des revenus distribués, leur atout majeur

Collecte nette en baisse, marché secondaire en hausse, parts en attente de cession en augmentation et valeur des parts en recul caractérisent le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en 2008 (voir le tableau). Toutefois, ces véhicules investis en immobilier d’entreprise affichent un rendement plus qu’honorable dans la palette des placements. Avec un taux de 5,73 %, les SCPI devancent le fonds en euros des contrats d’assurance vie
(4 % environ), le Livret A (3,67 %) et les emprunts d’Etat (3,53 %). Il leur reste désormais à conserver cette place en 2009. Leur force en cette période est notamment de ne pas être endettées et d’être constituées d’un patrimoine d’immeubles de taille moyenne situés en périphérie parisienne et dans les métropoles régionales, là où les loyers moins élevés seraient moins sujets à impayés ou à renégociation. Néanmoins, les SCPI ne sont pas à l’abri d’une baisse de loyers en raison d’une augmentation de la vacance locative, laquelle est anticipée par les agents immobiliers. Cette configuration pourrait par ailleurs peser sur la valeur du patrimoine et sur le prix de la part. Pour autant, les sociétés de gestion comptent bien remplir l’objectif premier des SCPI : servir un complément de revenus stable. Pour y parvenir, si la situation économique se dégradait fortement, certaines envisagent même de piocher dans leurs réserves. Les SCPI doivent également redresser leur collecte, à la fois pour animer le marché secondaire, mais aussi pour investir afin de profiter de la hausse des taux de rendement sur l’immobilier d’entreprise, gage de futures performances. Des sociétés de gestion projettent d’ailleurs la réactivation de SCPI en sommeil, la création de nouveaux véhicules, ainsi que des augmentations de capital.

De plus, en termes de collecte, cette année sera marquée par l’émergence des nouvelles SCPI fiscales Scellier. Bon nombre de sociétés affichent aujourd’hui leur volonté de développer au plus vite ce type d’offre.

Source : Agefi

Par MARCO POLO
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Vendredi 27 mars 2009

Les députés pourraient renforcer les avantages fiscaux des résidences de service


C'est aujourd'hui que se joue l'avenir des résidences de services dans le Régime fiscal Loueue en Meublé, dans le cadre du vote du collectif budgétaire à l'Assemblée nationale.   

La création de nouvelles maisons de retraite, résidences de tourisme et d'étudiants va dépendre de la décision des députés d'adopter, ou pas, un amendement déposé lundi soir pour accroître l'attractivité fiscale de ce type d'investissement.

Car il a perdu tout intérêt aux yeux des investisseurs depuis les changements législatifs intervenus en décembre. Ces derniers ont en effet restreint la possibilité pour un particulier d'obtenir le statut de loueur en meublé professionnel. Surtout, l'amendement Scellier a considérablement accru les avantages fiscaux des investissements en logements locatifs. Résultat : alors qu'en moyenne, 15.000 nouvelles places en résidences de services étaient créées chaque année, désormais " cela n'a plus de sens d'investir et depuis janvier tous les projets sont arrêtés, nous ne pouvons plus rien vendre, souligne Yannick Ainouche, directeur général de Quiétude, promoteur et exploitant de résidences de tourisme. Nous avons perdu 95 % de nos investisseurs ", qui étaient, pour les trois quarts d'entre eux, des particuliers (médecins, chefs d'entreprise, etc.).

Pour compenser les effets pervers des récents textes législatifs, le président de la Fédération des promoteurs et constructeurs, Jean-François Gabilla, a négocié pied à pied des avantages fiscaux avec les députés et Bercy. Dans la foulée de cette négociation finalisée vendredi soir, un amendement a été déposé par les députés Yves Censi et Michel Bouvard pour " aligner les conditions d'application de la réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif dans le secteur de la location meublée non professionnelle [...] sur celles de la réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif dite Carrez-Scellier ", exposent ses auteurs.

Réduction d'impôt

Examiné aujourd'hui par la commission des Finances puis par les députés en séance, il prévoit une réduction d'impôt, étalée sur neuf ans, de 25 % du prix de revient de l'investissement réalisé en 2009 et en 2010 (20 % en 2011 et en 2012), dans la limite d'un investissement de 300.000 euros. Cette réduction s'accompagne de la récupération de la TVA et, grâce au régime des bénéfices industriels et commerciaux, de l'amortissement du bien hormis pour sa fraction ayant fait l'objet d'une réduction d'impôt. Le marché des résidences de tourisme, qui constitue le gros des résidences de services avec un parc de 520.000 appartements, retient maintenant son souffle en attendant le vote des députés.

Par MARCO POLO
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Dimanche 15 mars 2009

SCPI : le nouvel indice des loyers défavorable aux porteurs de parts

L'APPSCPI proteste contre les nouvelles modalités de calcul des loyers dans la pierre commerciale qui devraient entrer en vigueur à l'été prochain.
- Communiqué :

"A l’'instar de la plupart des épargnants en pierre papier, APPSCPI est stupéfaite et indignée : une fois encore, la petite épargne française est considérée comme quantité négligeable par ceux-là mêmes qui prétendent veiller sur ses intérêts, voire la défendre.
Les revenus de la plupart des SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, sur lesquels comptent plus de 500.000 épargnants, sont constitués de loyers commerciaux. Versés par les locataires des bureaux, des entrepôts et autres locaux d’activité ou commerciaux, ces loyers sont indexés sur l’indice INSEE du coût de la construction, l’ICC. Une telle indexation, jusqu’à présent, a permis aux très nombreux retraités porteurs de parts de SCPI, de ne pas voir leurs revenus trop s’étioler au fil du temps.
Un nouvel indice des loyers des activités tertiaires, l’ILAT, devrait être lancé le mercredi 11 mars à l’occasion du MIPIM. Il serait appelé à remplacer l’ICC, si le Parlement accepte de suivre les professionnels de l’immobilier d’entreprise.
Or, aux dires de ses promoteurs, l’ILAT est beaucoup moins protecteur pour l’épargnant que l’ICC : au cours des 10 dernières années la hausse moyenne de l’ICC a été de 4,19 %, alors que celle de l’ILAT se serait limitée à 2,67 %.
Si on laisse parler les chiffres, le résultat d’une simulation sur ces bases est catastrophique pour les mandants d’APPSCPI. C’est ainsi qu’avec l’ICC, un épargnant en SCPI qui aurait perçu en moyenne 100 € de revenus mensuels en 1998 a encaissé 150 € en 2008. En revanche, sur la base de l’ILAT il aurait vu ses revenus mensuels de 2008 limités à 130,15 €. Soit 20 € de perte récurrente chaque mois ! Ou encore plus de 15 % de différence sur le revenu résultant. Soit 240 € de manque à gagner chaque année, pour un capital placé en 1998, d’environ 20.000 €. Si l’on cumule le manque à gagner de chacune des années 1999 à 2008, la différence est alors de 1.233 €…
Certes, il est dans la logique des choses qu’une association de locataires défende un indice qui aurait le mérite de limiter leurs charges ; il n’est pas trop surprenant que la fédération des sociétés immobilières soit l’artisan d’une réforme supposée apaiser un marché estimé dissipé et volatil. Mais que l’"association des Sociétés de Placement Immobilier" dont l’objectif ultime serait, nous dit-on, de "servir les intérêts des investisseurs" puisse imaginer de prôner aussi une mesure qui aurait très certainement pour conséquence une baisse significative des revenus desdits investisseurs, ne peut que plonger ces derniers dans la stupeur et la colère.
Les épargnants ne sont-ils pas fondés à estimer qu’on prétend leur donner le coup de pied de l’âne, voire tout simplement les trahir ? Au moment même où APPSCPI promeut l’émergence de nouveaux supports d’épargne immobilière intermédiée, notamment dans le secteur de l’habitat social ; au moment même ou APPSCPI appelle de ses vœux l’amélioration de la liquidité du marché des parts de SCPI et la modération des frais ; au moment même où, davantage encore que par le passé, l’épargne des français doit être orientée vers le secteur de l’immobilier, fortement créateur d’emplois, il serait paradoxal que l’on vienne, pour satisfaire essentiellement le monde de la haute finance immobilière, priver les petits porteurs fidèles du fruit de leur épargne et restreindre leur faculté de préserver leur bien.
Il va de soi que dans les prochaines semaines, APPSCPI, à l’instigation de ses mandants, va saisir de cette question essentielle la représentation parlementaire et les associations de propriétaires bailleurs".

Source : Newsmanager
Par MARCO POLO
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Mardi 24 février 2009

Les SCPI résistent à la tempête

Pour les 130 SCPI distribuées en France, le rendement net moyen dégagé en 2008 a été de 5,73% et l'évolution du prix des parts de -5,08%. Au final, les SCPI ont terminé l'année 2008 sur une note neutre.           

La SCPI demeure un produit de rendement, indépendamment de la phase des cycles immobilier et économique. Le rendement net (dû aux seuls dividendes) se monte à un niveau très satisfaisant de 5,73% (5,87% si l'on exclut les SCPI de plus-values). En revanche, le prix moyen pondéré des parts de SCPI (hors SCPI fiscales) a cédé 5,08 % sur l'année.

"Ce résultat doit être mis en perspective avec les tendances nettement plus marquées que l'on observe sur d'autres marchés immobiliers ou financiers. Cette diminution devrait, en outre, jouer favorablement sur le niveau du rendement pour l'année à venir. La SCPI est restée attractive en tant que support d'investissement immobilier à long terme",  estime l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM).

Non cotées, les SCPI ont échappé en 2008 aux fluctuations des marchés boursiers (l'indice CAC 40 a perdu 42,68% sur 2008). Sur 2008, la valeur moyenne des SCPI n'a diminué que de 5,08%.


Les actifs d'une SCPI
Son patrimoine immobilier est composé de manière prépondérante d'immeubles déjà construits, elle gère, à titre accessoire, une trésorerie constituée de capitaux (en général moins de 5 % du total de l'actif) en attente d'affectation (souscription des nouveaux porteurs, loyers versés...) et placée sur des placements à court terme et sans risque. Son endettement est très faible, les SCPI disposant des moyens d'investissement dus aux augmentations de capital.
Par MARCO POLO
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Jeudi 29 janvier 2009

L'immobilier représente 45% des investissements en France selon L'IEIF

L’immobilier, créateur de valeur ajoutée
La conjoncture actuelle montre à quel point le secteur immobilier a un impact fort sur l’économie d’un pays

Avec 20 % de la valeur ajoutée en 2007 et 45 % de l’investissement, l’immobilier a une place prépondérante dans l’économie française.
Ce n’est pas un phénomène nouveau que met en exergue l’étude réalisée Charles-Henri de Marignan,
Analyste Pôle Immobilier de l’IEIF.
Les données de la Comptabilité Nationale (Insee) nous permettent de remonter jusqu’à 1959 et montrent que l’importance économique de l’immobilier est loin d’être récente. Le secteur Immobilier (cumul des secteurs Activités Immobilières et Construction hors Travaux publics) n’a cessé d’être le premier créateur de richesse en terme de valeur ajoutée et l’un des principaux employeurs.

L’immobilier tient une place très particulière dans l’économie française
Il a toujours été le premier créateur de richesses (valeur ajoutée) et son poids va en s’accentuant.
Avec 1 860 000 emplois, l’immobilier est le 6ème employeur et connaît une lente progression. Seuls 328 000 emplois y ont été créés depuis 1959 contre 2 625 000 dans l’Education, santé, action sociale par exemple.
La part de l’immobilier dans l’investissement est allée crescendo. Elle représente aujourd’hui près de la moitié des montants engagés.
Troisième poste de consommation jusqu’en 1990, après les industries agricoles et les industries de biens de consommation, il se situe en tête depuis lors.
La valeur du patrimoine immobilier a connu une progression très soutenue depuis 1978, elle a été multipliée par 13, principalement portée par le logement qui représente 81 % de l’ensemble en 2007.
La part de la construction dans la création de richesse (valeur ajoutée) et dans l’investissement situe la France dans la moyenne de l’Union européenne.

Source: IEIF
Par MARCO POLO
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